Splitter - MRG, Einlagenrückzahlung

1.       VfGH: Kein Lagezuschlag im Gründerzeitviertel und Befristungsabschlag sind nicht        verfassungswidrig

Der VfGH hat vor kurzem entschieden, dass das grundsätzliche Verbot, einen Lagezuschlag für Mietwohnungen in „Gründerzeitvierteln“ zu vereinbaren, im öffentlichen Interesse liegt. Es dient dem sozialpolitischen Ziel, Wohnen in zentrumsnaher städtischer Lage zu Preisen zu ermöglichen, die es auch Personen mit mittlerem oder niedrigem Einkommen erlauben, ihren Wohnbedarf in dieser Lage angemessen zu decken. Außerdem hat der VfGH festgestellt, dass er der Meinung ist, dass ein Lagezuschlag aber dann zulässig sei, wenn ein ursprüngliches „Gründerzeitviertel“ durch bauliche Veränderungen im Zeitpunkt des Abschlusses eines Mietvertrags zu einer Wohnumgebung geworden ist, die nicht mehr als „Gründerzeitviertel“ anzusehen ist. Die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass eine Wohnumgebung in einem „Gründerzeitviertel“ durch bauliche Verbesserungen dermaßen verändert wurde, dass kein „Gründerzeitviertel“ mehr vorliegt, wird wohl dem Vermieter obliegen. Bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung des OGH zu dieser Frage sich künftig entwickeln wird.

Ferner hat der VfGH festgehalten, dass der im MRG vorgesehene 25 %ige Befristungsabschlag im Fall der Befristung eines unter den vollen Anwendungsbereiches des MRG fallenden Hauptmietvertrags ebenfalls nicht verfassungswidrig ist. Der VfGH sieht in dieser Regelung einen Ausgleich zwischen dem Interesse des Vermieters an der Verfügbarkeit der Wohnung und dem Interesse des Mieters an einem gesicherten Mietrecht, mit dem der Gesetzgeber seinen rechtspolitischen Gestaltungsspielraum nicht überschritten hat.

Zur ebenfalls gestellten Frage, ob die Festsetzung des Richtwertmietzinses in Wien zu niedrig ist, musste sich der VfGH nicht äußern, weil seiner Ansicht nach die zur Aufhebung beantragten Bestimmungen des Richtwertgesetzes ungenügend waren. Von den Antragstellern wurde behauptet, dass es verfassungswidrig sei, wenn der Richtwertmietzins in Wien niedriger als in fast allen anderen Bundesländern (mit Ausnahme von Burgenland) festgesetzt wird. Diese Frage wird wohl in Bälde neuerlich an den VfGH in verbesserter Form herangetragen werden.

2.       OGH zur Einlagenrückzahlung – GmbH & Co KG

Der OGH hatte jüngst zweifach die Gelegenheit, sich mit der – in der Lehre noch immer strittigen – Frage der Anwendung der Kapitalerhaltungsgrundsätze auf verdeckte Kapitalgesellschaft (zB GmbH & Co KG) zu beschäftigen. In beiden Entscheidungen betonte der OGH, dass die Kapitalerhaltungsgrundsätze (und damit die Grundsätze zur verbotenen Einlagenrückgewähr) auch auf verdeckte Kapitalgesellschaften anzuwenden sind. Die Haftung trifft bei der verdeckten Kapitalgesellschaft auch die Geschäftsführer der Komplementär-GmbH, die eine verbotene Einlagenrückgewähr zugelassen haben. Sie können von der Kommanditgesellschaft direkt für alle Schäden aus verbotener Einlagenrückgewähr zur Haftung herangezogen werden. Eine Personenidentität von Kommanditisten, GmbH-Gesellschaftern und GmbH-Geschäftsführern ist für eine direkte Haftung der Geschäftsführer nicht erforderlich. Daher haften auch Fremdgeschäftsführer für Handlungen, die zu einer verbotenen Einlagenrückgewähr geführt haben. Eine Freistellung durch eine Weisung der Gesellschafter kommt nicht in Frage, weil eine allfällige diesbezügliche Weisung gesetzwidrig ist und vom Geschäftsführer nicht befolgt werden darf.

3.      BMF-Info zur erstmaligen Ermittlung des Stands der Innenfinanzierung

Um feststellen zu können, ob eine Ausschüttung steuerlich als Einlagenrückzahlung oder als Dividende zu behandeln ist, sind Evidenzkonten zu führen. Bereits vor dem AbgÄG 2015 mussten Kapitalgesellschaften den Stand ihrer Außenfinanzierung in einem Evidenzkonto für erhaltene Einlagen erfassen und laufend fortführen. Seit dem 1.1.2016 muss auch die Innenfinanzierung dokumentiert werden.  Nunmehr hat das BMF eine Information zur erstmaligen Ermittlung des Stands der Innenfinanzierung von Kapitalgesellschaften veröffentlicht. Darin vertritt das BMF die Ansicht, dass sich in der Praxis gezeigt habe, dass die pauschale Ermittlungsmethode zur erstmaligen Ermittlung des Stands der Innenfinanzierung durch Gegenüberstellung des unternehmensrechtlichen Eigenkapitals und des Einlagenstands zum letzten Bilanzstichtag vor dem 1.8.2015 teilweise zu nicht sachgerechten Ergebnissen führen kann. Die tatsächlich vorhandene Innenfinanzierung einer Kapitalgesellschaft wird insbesondere in folgenden Fällen möglicherweise nicht adäquat wiedergegeben:

• bei nicht durchgebuchten Großmutterzuschüssen,
• bei im UGB-Jahresabschluss nicht im Eigenkapital verbuchten steuerlichen Einlagen,
• bei Aufwertungsumgründungen mit steuerlicher Buchwertfortführung oder
• bei unternehmensrechtlich als Beteiligungsertrag verbuchten Einlagenrückzahlungen.

Bei schon seit mehreren Jahrzehnten bestehenden Kapitalgesellschaften ist es aber mangels vorhandener Unterlagen oftmals nicht möglich, den Stand der Innenfinanzierung von der Gründung der Gesellschaft an genau zu entwickeln.

Daher bestehen nach Ansicht des BMF keine Bedenken, den Stand der Innenfinanzierung zum letzten Bilanzstichtag vor dem 1.8.2006 pauschal zu ermitteln und in weiterer Folge nach der genauen Ermittlungsmethode weiter zu entwickeln.